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“建てる前”で9割決まる
アパート・戸建の不動産投資を検討する際、多くの方が最初に考えるのは「利回り」「建築費」「収益性」です。
しかし実際には、
- 利回りが高く見えても空室が多い
- 建築費が想定より上がる
- 運用後に収益が出ない
といった理由で、「失敗する投資」になってしまうケースが少なくありません。
AKATSUKIの考え方
当社では投資建築を
「収益が成立するかどうか」で判断
します。
よくある失敗
利回りだけで判断
→ 空室 → 収益悪化
建築費オーバー
→ 計画崩壊
立地ミス
→ 入居しない
構法ミス
→ コスト過多
投資物件で重要な5つのポイント
① 立地
不動産投資で最も重要なのは立地です。
よくある問題
結果、空室発生。
チェックポイント
② 建築費
建築費は収益を大きく左右します。
よくある問題
結果、利回りが崩れる。
チェックポイント
③ 賃料設定
賃料は「理想」ではなく「現実ベース」で考える必要があります。
よくある問題
→空室リスク増。
④ 利回り
利回りには2種類あります。
表面利回り
諸経費や税金を考慮せず、年間家賃収入を物件価格で単純に割って算出した収益率のこと。
実質利回り
運用にかかる年間経費と、購入時にかかる諸経費の双方を反映させて算出するより現実的な収益性の指標。
AKATSUKIの設計
実際にヒアリングしたうえで、実質利回りを計算します。
⑤ 構法（木造が有利）
アパート・戸建ての不動産投資物件は「木造」との相性が非常に良い建物です。
木造のメリット
木造のデメリット
収支例（イメージ）
業種によって最適設計は異なります。
アパート
- 建築費：8,000万円
- 賃料：67,000円 × 8戸
- 年間収入：約640万
- 年間経費：約120万円
- 年間手取り収入：約520万円
- 表面利回り：8.00%
- 実質利回り：6.50%
戸建
- 建築費：2,200万円
- 賃料：90,000円
- 年間収入：約108万
- 年間経費：約20万円
- 年間手取り収入：約88万円
- 表面利回り：4.90%
- 実質利回り：4.00%
アパート vs 戸建 比較表
用途
アパート
戸建
投資目的
収益最大化・資産拡大向き
安定収入・長期保有向き
投資目的
△ 土地・建築費で大きくなりやすい
◎ 少額から
利回り
◎ 規模次第で高収益化
〇 高めになりやすい
空室リスク
△ 空室リスクを分散できるが管理が必要
◎ 入居期間が長い傾向
収入の安定性
◎ 複数戸で家賃収入を維持しやすい
〇 入居中は安定。ただし退去時は収入ゼロ
融資
◎ 融資を活用しやすい
△ 金融機関によって評価が難しい
資産形成
◎ レバレッジを使った拡大向き
〇 ゆっくり形成
売却しやすさ
〇 土地価値・収益性で評価される
〇 住宅需要がある地域なら売却可能
投資初心者
△ 知識・管理能力が必要
◎ 始めやすい
将来的な拡大
◎ 複数棟展開しやすい
△ 1戸ずつ増やす必要あり
初期段階から相談可能です。
建てるべきか判断したい、社内説明用の資料が欲しい、金融機関に出せる形にしたい。計画前の段階からご相談ください。