/ 失敗事例 /
Failure Case
失敗のほとんどは“計画段階”で決まる
非住宅建築は、住宅とは違い「事業」そのものです。
- 収益が出るか
- 運用できるか
- 長期的に成立するか
が極めて重要になります。
しかし現実には、「もっと早く知っていれば…」というご相談が非常に多くあります。
失敗事例①：利回りだけで判断してしまう
ストーリー
あるオーナー様は、「利回り8%」という条件に魅力を感じ、アパート建築を進めました。
当初の計画では
- 賃料：想定通り
- 満室前提
- 収益良好
しかし実際には
- 入居が決まらない
- 空室期間が長い
- 賃料を下げざるを得ない
といった問題に悩まされることになります。
結果
- 利回りが大幅に低下
- キャッシュフロー悪化
原因
- 表面利回りのみで判断
- 需要分析不足
- 現実賃料を見ていない
対策
- エリア分析
- 実勢賃料ベース
- 空室率を考慮
“実質利回り”で判断する事が重要
失敗事例②：土地ありきで進めてしまう
ストーリー
相続した土地を活用したいということで、アパート建築を検討。
しかし
- 周辺需要が弱い
- 競合が多い
- アクセスが悪い
といった問題に悩まされることになります。
結果
- 入居率低下
- 長期空室
原因
- 土地を優先
- 需要を無視
対策
- 需要分析
- 用途見直し
- 別活用検討
“土地ではなく需要”で判断する事が重要
失敗事例③：建築費が膨らむ
ストーリー
当初はシンプルな計画だったが、
- 仕様追加
- グレードアップ
- 設計変更
を重ねた結果、建築費が当初の予定よりも膨大に膨らむといった問題に悩まされることになります。
結果
- 建築費大幅増
- 利回り低下
- 計画崩壊
原因
- 初期設計が曖昧
- コスト管理不足
対策
- 初期段階で精度を上げる
- 変更管理
“最初に決める”事が重要
失敗事例④：構法選定ミス（木造 vs 鉄骨）
ストーリー
木造の場合
小規模倉庫で鉄骨を採用してしまった結果、コスト過多になり、利回り悪化が発生。
鉄骨の場合
工場で木造を採用してしまった結果、使いづらい、改修コスト発生など様々な問題が発生。
原因
- 適合性無視
- なんとなく判断
対策
- 用途
- 規模
- 収益
“最適構法”で判断する事が重要
非住宅建築は
計画で9割決まる。
AKATSUKIでは
- 収支
- 構法
- 動線
- 将来性
を整理し『失敗を防ぐ設計』を行います。
初期段階から相談可能です。
建てるべきか判断したい、社内説明用の資料が欲しい、金融機関に出せる形にしたい。計画前の段階からご相談ください。